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房地产税:如何征收与何时征收

作者:
文号: 中国证券报
发布时间: 2018-02-10
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房地产税:如何征收与何时征收

相关配套措施问题

尽管此前上海、重庆推出了房产税试点,但其方案并没有对现有房地产税收体系进行任何变动。与之形成对照,从整个房地产税体系看,当前的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种,而是对现行房地产税制以及有关的收费体系的再设计,因此房地产税的推出,伴随着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程。同时由于房地产税的税基确定复杂,需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提。目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中,地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。存量房方面,由于目前房地产税没有全面实施,税费主要集中在交易环节。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。

2003年,国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案,明确了对不动产征收物业税的改革思路,拟将现行的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡,因而迟迟未有开征。

新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整,以求更合理地反映房地产市场的税收结构。

二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进。房地产税推出同时需要相关的配套改革和建设。从国际经验看,目前已经开征房地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记,或是配备强大的评估团队。我国推出房地产税前,也需要做好相关的“基础设施”的建设。

首先,房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。

其次,由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别太大,需要统一界定。

第三,需要完成修订《税收征管法》,为依法治税提供依据。迄今为止,中国的税收主要是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也主要是通过单位财务部门代扣代缴,如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税,从起步阶段看估计难度较大,如何有效地征收需要制定可行的办法。

另外,政策落地后要建立房地产税监督机构,建立纳税申辩制度,纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要付出不少的人力成本、时间成本,需要充分做好相关准备工作。

值得注意的是,在房地产税推出后,地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公正地制定和执行,以及房地产税立法目标最终能否实现的重要因素。

推出程序和时间问题

“立法先行”是房地产税推出的前提,另外,根据“充分授权、分步推进”的原则,在房地产税法出台后,具体实施细则的制订和实施时间的选择将交由地方政府执行。

一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法。当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的,拟推出的房地产税作为一个“新内涵”的税种,其推出需要履行立法程序,而立法需要遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则,在修改、补充或制定新的房地产税法时,应保持与原有税法的承续关系,即将在原有税法的基础上,结合新的实践经验,修改、补充原有的税法和制定新的税法。

二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机。立法后的实施由地方政府结合实际情况具体实施,并且全面落地也将有一个循序渐进的过程。

房地产税推出后对经济带来的影响,是地方政府制定实施细则和选择推出时机的重要考量因素。房地产税是在房屋保有环节进行征税,由于税收的刚性特征,它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求,以此减少市场的总需求。一二线城市和三四线城市的房价相差很大,市场的供需矛盾也相差很大。这就要求地方政府在“充分授权”下,在房地产税法基本框架下,根据推出房地产税对当地房价带来的影响,对土地出让金收入的影响,以及银行坏账及营商环境的影响,相机推出。

反观当前的进展,目前房地产税立法正处在第一步起草阶段。环保税从向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间,至正式施行超过三年。参考环保税立法程序,房地产税立法至少还有关键两步要走,即全国人大(常委)审议和表决通过阶段,另外立法完成至正式实施中间仍有一段衔接期,预计房地产税正式实施还需要一段时间。

因此,推出房地产税是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关系、优化税制结构的重要举措,在当前的环境下可以说是大势所趋,同时这一举措又和广大人民的利益切身相关。为此,既要进行宏观层面的统筹规划,促进社会公平,又要做好相关配套措施,才能切实落到实处。

近年来,在建立房地产调控长效机制的讨论中,房地产税征收一直是广受关注的话题,概括来看,争议主要集中在三个方面:一是合法性的问题,二是必要性问题,三是如何征收的问题。2018年以来,相关问题陆续定调。

房地产税作为一个新税种,如何征收,何时征收,都直接关系到广大公众的切身利益。对于政策制定者来说,一个新税种的推出或者旧税种扩大范围,理应当综合平衡财政收入和支出的关系,进行宏观层面的统筹规划,以促进社会公平。基于上述考虑,笔者将对如何征收房地产税这一问题进行探讨。

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    工信部企业函〔2022〕103号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团促进中小企业发展工作领导小组,国务院促进中小企业发展工作领导小组各成员单位,国家外汇管理局,中国出口信用保险公司:    《加力帮扶中小微企业纾困解难若干措施》已经国务院促进中小企业发展工作领导小组第九次会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。国务院促进中小企业发展工作领导小组办公室2022年5月9日加力帮扶中小微企业纾困解难若干措施    中小微企业是国民经济和社会发展的重要组成部分,是市场的主体,是保就业的主力军,是提升产业链供应链稳定性和竞争力的关键环节。近期,受外部环境复杂性不确定性加剧、国内疫情多发等影响,市场主体特别是中小微企业困难明显增加,生产经营形势不容乐观,迫切需要进一步采取有力措施帮扶中小微企业纾困解难,实现平稳健康发展。为此,制定以下措施:    一、各地要积极安排中小微企业和个体工商户纾困专项资金,优化支出结构,加大对受疫情影响暂时出现生产经营困难的中小微企业和个体工商户的支持,结合本地实际向困难企业和个体工商户提供房屋租金、水电费、担保费、防疫支出等补助并给予贷款贴息、社保补贴等。(各地方负责)    二、2022年国有大型商业银行力争新增普惠型小微企业贷款1.6万亿元。对受疫情影响暂时出现生产经营困难但发展前景良好的中小微企业和个体工商户,银行根据自身风险管理能力和借款人实际情况,合理采用续贷、贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,避免出现抽贷、断贷;其中,对2022年被列为中高风险地区所在地市级行政区域内餐饮、零售、文化、旅游、交通运输、制造业等困难行业,在2022年底前到期的普惠型小微企业贷款,银行如办理贷款展期和调整还款安排,应坚持实质性风险判断,不单独因疫情因素下调贷款风险分类,不影响征信记录,并免收罚息。进一步落实好小微企业不良贷款容忍度...
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    根据省工信厅、省财政厅《关于印发的通知》(湘工信中小发展〔2021〕27号)和省工信厅《关于做好2022年湖南省专精特新“小巨人”企业培育申报和复核工作的通知》(湘工信中小发展〔2022〕60号)的要求,经企业自愿申报、市县工信部门审核推荐、专家评审,拟认定湖南稀土新能源材料有限责任公司等731家企业为2022年湖南省专精特新“小巨人”企业(具体企业名单见附件),现予公示。公示时间:2022年5月5日至5月12日。如有异议,请于公示期内以书面形式实名反馈。    湖南省专精特新“小巨人”企业的申报和评审不收取任何费用。省工信厅从未委托任何单位或个人为企业代理申报事宜。如有任何中介机构或个人假借单位或工作人员名义向企业进行推销或收取费用的,请谨防欺诈,避免上当受骗,并请向当地相关部门举报。    联系电话:0731-88955596(省工信厅机关纪委)              0731-88955420(省工信厅中小企业发展促进处)     附件:2022年新培育的湖南省专精特新“小巨人”企业拟定名单湖南省工业和信息化厅2022年5月5日       附件2022年新培育的湖南省专精特新“小巨人”企业拟定名单序号企业名称长沙市1湖南稀土新能源材料有限责任公司2长沙绿叶生物科技有限公司3凯德技术长沙股份有限公司4湖南稀土金属材料研究院有限责任公司5湖南省明园蜂业有限公司6筑友智造智能科技有限公司7湖南艾科诺维科技有限公司8湖南国科亿存信息科技有限公司9湖南文盾信息技术有限公司10长沙普济生物科技股份有限公司11湖南省华京粉体材料有限公司12湖南安邦制药股份有限公司13湖南迪博制药有限公司14湖南爱康新型建材有限公司15湖南百宜科技集团有限公司16湖南太阳龙医疗科技有限公司17长沙瑞楚精密机械有限公司18湖南湘典食品有限公司19长沙弘旭电气有限公司20浏阳市化工厂有限公司21湖...
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