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如何确保解约通知发生法律效力

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发布时间: 2018-04-29
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如何确保解约通知发生法律效力

在4月12日南都报道母女卖房忽略一细节赔百万一文中,出卖人认为败诉主要是因为其无法证明曾经自己发出过有效的解约通知。文中提到了我给出了四种送达解约通知的方式,今天就解约通知的送达专门做个说明。

 

       一、只有守约方才享有单方解约权,解除合同需要履行法定程序

 

       合同以通知的方式解除,必须符合法定或约定解除条件,当事人一方解除合同的理由,不符合双方合同关于解约条件的约定,亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形,其通知解除的行为,不发生解除合同的效力。

 

       解除合同不但要求解除方有证据证明对方有约定或法定的违约行为,且达到了双方约定或法定的解除条件,还要求守约方的解约程序符合法律规定的标准,二者缺一不可。《合同法》第96条规定,守约方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。合同没有自动解除的说法。

 

       二、解约通知应对标法院送达认定标准

 

       合同的一方当事人在解除合同时,面临如何才能证明解约通知已经通知到对方的难题,同样在诉讼过程中,法院送达法律文书时,也面临送达的难题,这二者之间有可以借鉴的地方。

 

       最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》于2017年7月19日公布实施。在这个意见中,最高法院对当事人拒不提供送达地址、躲避、规避送达等行为提出了针对性解决意见,该意见对当事人在发送解约通知时,有重要的借鉴意义。

 

       只要合同的一方能够做到按照法院送达诉讼文书的要求,证明已经用书面通知或电子通知的方式通知给了对方,就完成了通知的举证工作。

 

       当事人合同的解除和法院诉讼的送达有个显著的区别,就是诉讼送达采用电子送达的前提是必须当事人事前同意认可电子送达的方式,合同解除的通知则不必理会对方是不是认可电子送达,只要能够证明信息准确无误就可以。所谓的准确无误,就是手机号、微信号确实是对方当事人使用的就可以。

 

       三、书面邮寄送达的问题

 

       书面邮寄送达是首选的送达方式,书面通知解除房屋买卖合同是通知的第一选择。书面送达的方式有二,一是直接送达,就是拿上解约通知直接找到合同相对方交给他,同时在自己留存在解约通知复印件上让对方签字说明原件已签收,并注明时间;二是邮寄送达,邮寄送达对邮寄机关的选择有要求,必须是邮政快递送达。

 

       实践中,当事人或律师往往还选择顺丰快递或其他快递送达文件,严格的来讲这些快递公司都不是法定的送达机关。依据邮政法的规定,2012年以前信件寄递业务,由邮政企业专营,因此解约通知必须由邮政快递送达这才是邮寄送达的正确方式。在2018年5月1日《快递暂行条例》实施后,其他企业才可以正常经营信件业务,但是为了保险起见还是老实的选择邮政快递邮寄。

 

       邮寄送达对方的送达地址选择。首先看合同上有没有填写通信地址,按照双方预留的通信地址,用邮政快递邮寄后就视为送达。在深圳有的中介公司会要求买卖双方填写送达地址确认书,明确双方的送达地址,并预留电话号码,这是中介不让双方在合同中直接填写通信地址,绕开中介私下联络准备的。买卖双方有纠纷的时候,可以找中介公司索要该地址确认书,按照该地址邮寄。

 

       合同上没有通信地址,中介公司也没有送达地址确认书,此时自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址,法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。出卖人在双方交易的房屋内居住的,可以邮寄到该地址,或直接留置送达,也就是直接把解约通知贴门上拍照留存的方式。

 

       中介不配合提供对方的身份证复印件,此时应邮寄给中介公司地跟单工作人员,注明转交某某某的字眼,并及时联系该中介询问转交情况,保留该询问的证据。法律上,给买卖双方传递信息是中介公司作为居间方的法定义务之一。

 

       记得对方拒收的情况下,退件后不要拆信封,保持原貌,当庭打开就好。还有邮寄的时候要预留自己的正确的通信地址和电话,万一退件或对方回函,你也能够收到,不要耍小聪明。很多当事人不预留自己正确的联系方式,这是聪明过头了。邮寄时可以要求索要快递回执,或及时按照邮递编号在网上打印快件的发送流程,邮政快递记录网上只保留几个月的时间,不是永久留存,因此重要的函件一定要记得打印流程单。

 

       四、手机短信、彩信、微信及通话录音送达的问题

 

       合同法第96条规定的是解除合同的通知到达时生效,因此采用手机短信、彩信、微信及通话录音送达解约通知,能够证明解约的意思表示到达的目的就可以了。使用这些方式前,不需要事前取得对方的同意,当然双方在合同中要求必须书面通知的情况下,应采用书面的形式。

 

       电子数据容易被篡改,单方难以证明的问题。因此要做到事前了解,事后收集固定证据,最好是让对方事后自认已经收到解约的通知,进一步补充证据。往往通知函或解约通知在诉讼中会是案件审理的核心问题,对方通常不会在法庭上自认,说了这么多目的只有一个,电送达的证据要在直观可视上下功夫。

 

       对电子送达首先的要求就是保留原始载体,要保留好发送短信、彩信或微信的手机。现实中经常出现,当事人中途刷机,导致原纪录灭失,或当事人把有关的数据拷到硬盘后删除手机内的内容。电子证据丧失了原始载体,证据链条出问题,法院不认可证明力你真没办法。

 

       手机短信、彩信、微信容易被人篡改,干过微商的都应该知道,如何在手机上自己和自己微信聊天,有个工具就叫微商自动对话生成器,手机短信、彩信、微信记录均是可以自己在手机中生成的。在手机普遍实名制的现在,短信或彩信可以通过打印发生时间来进一步佐证,要比单纯的微信形式可靠的多。

 

       手机的通话记录和邮政快递一样,不是永久留存的,也是几个月后就没办法自己打印了,记得及时地去营业厅打印,这个打印记录要求体现的有通信公司印章。

 

       采用手机短信、彩信、微信及通话录音送达,面临的最大问题是对方不出庭。在对方不出庭的情况下,他没有对你提交的电子证据做认可或不认可的质证,所有的举证责任全部在原告身上。首先如何证明和你聊天的人就是被告就是一个大难题。手机现在全是实名制,你还可以想办法去通信公司调取,和你微信聊天的是谁你就难调取了,民事案件还没有见哪个法院有从腾讯公司调取成功的先例。通话录音在被告不出庭的情况下,那就更无法核实他的真实性了,你如何证明和你说话的就是被告,这事真不好办。

 

       在只有电子证据的时候,要充分考虑到这一系列问题,特别是在只有微信记录或通话录音时,在对方不出庭的情况下,原告可能承担举证不能的法律后果,在发起诉讼前准备证据时就要充分考虑到这个问题,及时想办法补充证明,不要让他成为孤证。

 

       五、公告送达

 

       在实在没有办法或对自己上面的证据都不放心的情况下,也可以和法院一样采用公告送达的方式,这不是单独的方式,是前面的方式穷尽后,还感觉不行的情况下采用的方式,不能一开始就公告送达,公告送达的媒体要选择在当地有一定影响力的报纸上刊登,内容要完整不要词不达意。所谓的公证送达,只是加强送达的真实性,除了开发商用以外,其他人基本是不用的。

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