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降准,房价重启上涨是做梦!

作者: 创业客
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发布时间: 2018-04-22
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降准,房价重启上涨是做梦!

央行降准后,很多人感到恐慌,担忧放水房价马上又要涨,问我要不要赶快随便买一套上车,能感受到大家已被房子折腾的心力憔悴,所以我今天想再写一篇,给已经调控的一二线城市,吃颗定心丸,大家不用担心房价上涨,我相信政府一定会坚持调控,稳定房价,不可能再放松,任其继续吹大房地产泡沫,引发楼市硬着陆。

也给尚未调控的城市,打个预防针,降准和现阶段还在继续按原计划去库存会让部分资金流入三四五线城市的楼市,对于已经大涨的小城市,千万不要去投资了,免得掉入万劫不复的深渊。

当下,中美贸易战惊心动魄,中兴受制裁后我们明显处于下风,正如最高领导人所说,核心技术靠化缘是要不来的,花钱也买不来,中国到了下决心扭转全民炒房预期的时候了。

也许十年以后,我们回头看这场腥风血腥的贸易战,我们要感谢特朗普,是他的冷酷无情,是他阻止中国崛起,让中国认识了自己的缺陷和不足,没有超强的技术,只能受制于人,重新学会韬光养晦,低调做事,让我们下决心舍弃房地产这个夜壶,集中全民力量发展实体经济。

1、关于降准

关于降准的原因,我上一篇谈了,很多人还没有理解资管新规倒逼通过降准对冲流动性紧张的意思,我再解释一下。

去年银监会去杠杆,资管新规计划把金融界整的鸡飞狗跳,导致很多过去靠做信托,做资管计划的人都面临失业,因为银行没业务分给你做,上头不允许。以前一个小房企去银行贷款,银行通过风险评估觉得资质不够,但行长又觉得有土地抵押,问题不大,不想失去这个客户,就把这笔业务介绍给信托公司,其实钱可能还是银行客户的,信托只不过收个1.5%的通道费,大家都有肉吃。

这个信托就属于银行的表外业务,“表”即银行的资产负债表,出了什么偿付风险,不计入银行的资产负债表里,不影响银行的坏账率,还有一个好处是,不用交存款准备金,但现在银监会为了控制风险,不允许银行这么干了,所有表外业务,包括信托贷款,委托贷款,承兑汇票,等等,都要算到表内来。

比如原来在表外,你揽100块存款进来,可以贷100块出去,算入表内后,100块,必须上交17块或者15给央行作为准备金(目前的银行存款准备金率为17%和15%两种),那就只能放83块或85块出去,市场上突然少了17块或15块,结果就引发了流动性紧张问题。

企业最直观的感受就是贷不到款,银行真没钱贷,特别是农商行和城商行。

我们看下这个数据,2018年一季度社会融资规模增量累计为5.58万亿元,比上年同期少1.33万亿元。其中,对实体经济发放的人民币贷款增加4.85万亿元,同比多增3438亿元。委托贷款减少3314亿元,同比多减9661亿元;信托贷款增加758亿元,同比少增6591亿元;未贴现的银行承兑汇票增加1221亿元,同比少增5581亿元。

表外业务委托贷款+信托贷款+承兑汇票三项加起来就少增了2.1万亿,这个力度下去,如果再不降准,会引发挤兑,会让大量农商行和城商行倒闭,因为农商行和城商行拿不到什么好的大客户,表外业务占比非常多。

这么多表外贷款突然就没了,而人民币贷款相应又只增加了三千多亿,那原来那些企业要贷款去哪里找呢?一季度企业债券净融资5371亿元,同比多6877亿元,这是一个补充,但还是不够,所以企业就感觉没钱。

看一个数据,包括银行在内的各类金融机构针对企业的贷款,一季度增加了3.04万亿元,相比上年同期下降了15.8%,其中2.45万亿是中长期贷款(一年以上贷款),同比降幅高达33%。

贷不到款,企业在银行的账户上自然就没有存款,3月末的企业存款余额为53.03万亿元,而去年年底这个数字是54.24万亿元,减少了1.21万亿元。

企业是国民经济增长的细胞,企业没钱运转了,经济怎么增长?所以我们一季度经济运行的压力就开始显现出来了。

好好的一个企业,如果突然融资中断资,也容易导致前期的银行贷款无法偿还,引发恶性循环,反而容易引发系统性风险,这是当局更不愿意看到的结果。

这就是降准的逻辑所在,因为去杠杆,导致流动性太紧张,企业贷不到款,进一步导致经济增长有问题,加上外部中美贸易战压力对出口的双重夹击,需要做出预期管理,总之,货币政策的调整,归根结底是为了经济运行服务。

2、关于房价

对于降准是否为放水,也有很多争论。

这一次总共释放1.3万亿,其中9000亿置换了MLF,新增的只有4000亿给农商行和城商行,部分也是表内置换表外。

如果和一季度相比,降准后对银行和企业来说确实是久旱逢甘霖,相对宽松了点,但这个量跟2015、2016年的资金面完全没法相提并论,远远谈不上大放水。

去杠杆还将继续,资管新规表外回归表内计划没有完成,如果不通过降准来释放流动性,那很可能引发钱荒,所以这次降准后,未来还会继续降准。但降准只是为了保持流动性的稳定,避免经济大起大落,而非回到2015、2016年的量化宽松状态。

不过每次降准,总被我们别有用心的房地产相关利益方宣传为房价上涨的理由。而普通百姓也不明就里被糊弄,并把降准理解为当局有意重启房地产夜壶保增长,结果可能引发恐慌盲目入市。

我认为当局非常清楚,已经调控的一二线城市房地产泡沫只能继续抑制,不能轻易放松,否则只会导致硬着陆。想要放水吹泡泡的别做梦了,青岛昨天出台5年限售,也说明了二线城市的调控短期内只会严格不会放松,中美贸易战打到断手断脚,一二线的调控也要继续。至少一线城市五年内都不可能放松。

2016、2017年,在深圳炒普通住宅,这两年绝大部分是亏钱的,甚至2015年底买入都赚不到钱,其实当时买入的价格,还不算太高,但算上月供、利息,2年时间再卖出去,税费,以及同时期拿这个钱去投资理财产品的利息,机会成本,如果你首付款做的是消费贷款,那估计还要亏利息。豪宅例外,但几个人炒的起豪宅?而且买豪宅的人,一开始也不是抱着炒房子的心态,人家是真有钱,买豪宅是为了长期投资保值。而炒普宅的屌丝,有很多甚至是靠借银行的贷款,抱着短期翻身暴富的心态。

 深圳接盘侠这么多,尚且如此,我相信二线城市到时候情况会更差,三四线就更不用说了,没几个人接盘,流动性会非常差,现在那些满脸兴奋去抢房子投资的人,比如武汉,杭州,福州,厦门这些高房价城市,跟二手房的差价是20%,2年后转手卖可以赚多少,现在美滋滋投资,到时候你肠子都会悔青,尤其是限售的城市,这几年会特别煎熬,求菩萨别让你亏吧。 

我一直在真诚的奉劝大家,房价翻倍后,投资一定要止步,其实不需要翻倍,涨到80%以上投资就很危险了。每一轮大涨后调控,市场需要充分的时间调整,一二线城市需要三到五年,三四线需要五到十年来消化泡沫。

 降准的影响,因为很多普通人不懂是因为回表对冲需要降准,他们以为降准就是放松货币,所以会一股脑的去买房来保值,所以这就是我说降准之后,避免不了那些还没有调控的三四五线城市,房地产会继续火热原因,而且本身没有调控,就是货币在支持三四五线房地产发展。而这一点也是我最担心的,就是尚未调控的城市,会因为降准,泡沫会吹得更大,以后更会万劫不复。

所以我今天给大家打个预防针,小城市翻倍的房价千万不要去投资,有钱你先做点小生意,或者存起来都行,不要投到粪坑里有去无回。湖南永州的人问我那里的房价涨到八千了,长沙1.2万买哪里,我劝他不要买永州,长沙即使涨到1.5万也比永州的八千值钱。

 已经调控的城市,政府还是会继续严控,不会因为降准受到多大影响,这一点大家不用担心,我不相信政府会重启房地产夜壶来拯救经济,把已经调控的明明知道有泡沫城市又放松,普通人都知道的结果,高层不可能不知道。

 有的城市,比如南京,刚需可以分不同情况而定,比如南京的郊区,降价的压力比较大,不用着急买,而核心区域,比如河西,新房刚需能买到就买,因为有限价,跟二手房的差价比较大,有百分之二三十,买了不用担心跌到你的成本价,还是划算。但投资客如果不是钱太多,还是谨慎为妙。

 房价未来五年,除了极少数城市,我都不是很乐观,即使是一线,我认为也是稳定为主,只要不涨就是跌,投资就要亏。

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